[제22호] 동두천시 다세대주택 연장 건

부동산

부동산

  • 2017-10-17 ~ 2017-10-18
  • 2억5,000만원
  • 22.50%
  • 3개월
  • 만기 일시상환
[제22호] 동두천시 다세대주택 연장 건

모집기간

2017-10-17 ~ 2017-10-18

100%

투자현황

2억5,000만원/2억5,000만원

투자상품 요약

본 투자 상품은 경기 동두천시 생연동에 다세대주택(16세대) 건축을 위한 마무리 자금을 위해 해당 사업부지에 후순위를 설정하고 대출을 신청하는 

상품으로서 2017.6.22 최초 대출 후2017.10.22 만기 예정인 9호 상품에 대한 3개월(1개월 연장 가능) 기한 연장 건 입니다. 

 

본 물건의 건축규모는 연면적 1,134.56m2 4층 규모의 2개동 16세대(분양평형 35)로서,현재 공정율은 85%입니다.

해당 사업부지는 동두천 중앙역 2.3km(7), 지행역 2.5km(7) 거리이며, 특히 18년 오픈 예정인 동두천제생병원 초 근접 지역으로

분양 및 임대수요는 양호할 것으로 예상합니다이지펀딩은 해당 사업부지에 후순위 근저당을 설정하고, 건축 사업자는 건축물 준공과 동시에

분양 및 시중은행으로부터 대출을 받아 이지펀딩 대출금을 상환할 예정입니다.

 

향후 모든 자금과 공정은 기존보다 철저하게 펀딩사에서 직접 밀착 관리할 것입니다.

 

▶ 100만원 이상 500만원까지(100만원 단위) 개인 투자자 전원에게 투자금의 4%를 상품권으로 지급해 드리며,

    해당 리워드는 공기연장에 따른 사유로 인해 차주께서 제공해주셨습니다


▶ 본 건은 신디케이트로 진행하는 건입니다.  이지펀딩  2.5억 + 하이플러스 P2P 4.5억 = 총 7억

 

​        

   

 


※ 연장 사유

- 현장주변 진입로, 옹벽, 주자창 확대, 자연녹지조정 확대 등 공정 추가

- 여름철 우천으로 인한 공기 지연

- 소규모 사업장의 특성으로 인한 인력수급 지연(일부 외국인 노동자의 수급 지연)

- 10일간의 추석연휴로 인한 마무리공사 지연(한국인 엔지니어에 대한 추석연휴 보장)


당초, 계획으로는 10월 초까지 무난히 완공 및 지역 금융기관을 통한 담보대출 대환이 가능하리라 판단하였으나,

상기와 같은 사유로 인하여 공기 지연 되어 연장이 불가피한 측면 인정됨

다만, 위 사진과 같이 3개월(7~9)동안 공사 진행사항 인정되며,

  ① 골조공사 완료(외관완료)

  ② 엘리베이터, 창틀 등 공사 완료

  ③ 내부 인테리어 일부 마감 완료

추가 공사 예정사항으로는

  ① 타일, 전기시설(내부 조명 등) 등 내부 잔여공사

  ② 도배, , 도색, 집기 설치 등 내부 인테리어 공사

  ③ 주변 옹벽, 주차장, 진입로 등 현장 녹지 조성 등 마무리 공사

 

본 건, 연장 실행으로, 미미한 공정 마무리 하여 연내 준공 후 지역금융기관의 담보대출 대환

또는 분양 및 임대로 상환 하고자 합니다.


※ 잔여공사 및 준공과정까지의 Risk 검토

동 건은, 미미한 공정 마무리 단계로

① 잔여공사의 난이도 없으며,

② 내부인테리어 마무리에 대한 우천 등 환경에 대한 영향 없고

③ 추가 투입자금이 과대 예상되지 않으며

④ 공정관리를 주 단위로 펀딩사에서 진행 예정 임에 따라 일정관리가 가능

 

따라서 (3개월+1개월) 기간연장이면, 마무리 공사, 준공, 지역금융기관 대환대출 상환 가능

 


투자상품 세부내역

【 대출 목적  

- 동두천시 생연동 다세대주택(16세대) 공사 지연에 따른 기간 연장 상품

 

【 대출 조건   

대 출 자

조 * *

대 출 금 액

금이억오천만원정 (250,000,000)

대 출 금 리

22.5%

대 출 기 간

취급일로부터 3개월

상 환 방 식

원금 만기일시 상환

이 자 납 입

매월 단위 후취(대출 실행일의 해당일에 납입)

만기 시 업무처리

만기 시 전액 상환(단, 최대 1개월간 연장 가능함)

 

 

【 대출자 신용평가 정보 】   

 신 용 등 급

  4등급 (나이스신용정보)

 연 체 정 보

  없음

 기            타

  현금서비스, 카드론 여신 없음 / 신용카드 정상 사용중

 

 【 만기 시 상환재원  

- 1 : 은행권 대환대출로 본 건 상환 (1세대당 0.8억원 x 16세대=12 8천만원 대출가능 예상)

- 2 : 분양대금 19.2억원으로 본 건 대출금 상환 예정

- 3 : 임대 등 추가 exit 방안 병행 진행

 

투자 물건 정보

【 사업장 정보  

사 업 명

다세대주택 신축

소 재 지

동두천시 생연동 13-21

대 지 면 적

1,134m​2

건폐율/용적률

19.93% / 75.19%

건 축 규 모

42개동 16세대

세 대 평 형

전용 22, 분양평형 35

분 양 계 획

준공 후 분양 예정

※ 본 공사는 금년 1712월내로 준공 예정이며, 현재 전체공정률 85%.


【 사업장 주변환경   

- 주변 시장여건 양호

18년 오픈 예정인 동두천제생병원이 도보로 10(5백미터) 이내에 위치하여, 해당 물건

포함 인근에 많은 주거수요가 예상됩니다.

동두천시청 2.2km(6), 동두천 중앙역 2.3km(7), 지행역 2.5km(7) 거리로 접근성이

양호하며, 주변에 하나로마트(8), 지행초등학교, 동두천 외고, 119지역대(소방), 농협은행 등이

위치한 지역으로 분양성과 임대수요가 양호 할 것으로 예상됨

 

  【 주변 시세  

- 기 거래가 : 전용 평당 500~600만원 수준

- 신축 분양 예상가 : 세대당 1.2~1.4억원 수준

담보 및 투자자 보호장치

  1. 담보 확보 : 사업지 근저당 2순위 설정 (대출금액의 130%)

              - 선순위 : 수협 390백만원 (대출금 300백만원)

  ◆ 담보인정비율 (LTV) : 52% (10/19.2) (대출총액 / 완공 후 평가액)

     LTV(Loan To Value) : 금융권에서 담보가치 대비 대출금 비중을 비교하는 수치로

대출금 / 담보가치로 계산 ( LTV가 낮을수록 우량한 대출로 간주)

 

  2. 상환 재원 확보

1, 준공 후 대환대출 가능액 : 19.2(감정가)12.8억원 (LTV 66.6%)

  ※ 보수적 접근 : 10% 할인율 적용(17.3) LTV 60% 적용 시 10.4억원 대출 가능 판단

2, 준공 후 분양대금 : 1세대 당 1.2억원 / 16세대 / 총 분양대금 19.2억원

 

3, 준공 후 임대 : 1세대 당 0.8억원 / 16세대 / 총 임대보증금 12.8억원


3. 추가담보 확보

     대출자(차주) 소유의 인천시 남구 주안동 주안역 입구 사거리’의 코너에 위치한 상가건물

     본 담보 시가 30(감정가 1,885백만원 / 선순위 근저당 1,562백만원 / 대출잔액 1,185백만원)

 

심사의견 및 종합평가

 

 

 


 심사의견 종합 】   

긍정 요인

부정 요인

- 가치가 양호한 부동산 담보물건 확보

(선순위 대출규모 소액으로 LTV 양호)

- 현재 마무리 공사 진행으로 공정율 양호

- 공기 연장사유 인정됨

- 동두천제생병원 오픈으로 수요 증가 예상

- 차주의 신용도 및 대출규모 양호

- 대출금의 사용처 및 상환재원 명확

- 준공지연 및 담보 부동산의 급격한 가치 하락 시 LTV 부정적 요인 존재

- 임의매각, 경매 진행 시 시간 소요

- 투자금 중도인출 불가

 

 

1. 주변시세를 통해 확인 된 사업자 근저당 물건에 대한 담보가치가 충분 (LTV 양호)

2. 현재 공정율이 85%, 최대 (3+1)개월 내 내부마감 공사만 완료할 경우 준공이 가능

   - 공사지연에 대한 타당성 인정되며, 추가공사에 대한 난이도, 소요시간 등 어려움 없을 것으로 판단됨

3. 사업지 물건에 대한 주변시장 여건과 분양가가 적정하여 향후 분양성도 양호 할 것으로 판단

   - 동두천제생병원 오픈 임박으로 주요수요가 양호 할 것으로 판단

4. 대출자의 신용상태가 양호하고 금융기관 차입금도 주택담보대출과 본 담보대출 건이 전부이며 현재까지 안정적인 관리가 지속되고 있는 점

5. 대출금의 사용처가 명확하고, 준공 후 시중은행의 대환대출을 통한 상환재원이 명확한 점

 

 

상기 사유로 인하여 사업지 근저당 후순위 설정 조건으로 (3+1)개월 여신은 적정하다고 판단됨.

이지펀딩 평가등급

A
B
C
D
E
A3
A2
A1
B3
B2
B1
C3
C2
C1
D3
D2
D1
E3
E2
E1
항목 설명 평가지수
담보안정비율(LTV) 담보가치 대비 대출비율(LTV=52%)
안정성 사업성, 대출기간
대출자 신용등급 나이스 신용평가등급
상환재원 만기시 은행권 대환대출로 상환
소득 연 평균 소득 대비 부채 상환 능력
위치 사업장 시장환경, 접근성
총 평가 이지펀딩 총 평가등급

투자상품 구조

 【 투자상품 구조 개요 】 

 

 

본 투자상품은 제휴 여신회사인 ㈜이지펀딩대부와 차입자 간의 대출계약에 의해 발생될 원리금수취권을 투자자가 취득(매입)하는 형태의 투자로서 

원리금수취권의 기초자산인 대출채권의 취급액은 금이억오천만원정(250,000,000-)입니다.

 

 

제휴 여신회사인 ㈜이지펀딩대부는 대출금의 지급부터 회수에 이르는 전 과정에 걸쳐 독점적, 포괄적, 배타적인 관리업무를 수행하며, 플랫폼 회사인

㈜이지펀딩은 대출취급 전 원리금수취권 투자(매입) 모집 및 대출 실행 후 투자자의 납입원리금 지급업무에 대하여 ㈜이지펀딩대부로부터 업무를

위탁 받아 투자자금 관리 및 지급업무를 수행합니다


※ 법무 법인과의 제휴 : 이지펀딩 파산 시 원리금 수취 대행 업무 수행

예상수익률

22.5%

매월 이자지급액(세전)

3개월 총 이자지급액(세전)

10만원 투자 시

1,875

5,625

100만원 투자 시

18,750

56,250

500만원 투자 시

93,750

281,250

1,000만원 투자 시

187,500

562,500

 

 대출실행은 펀딩 성공 후 10월 20일~23일 예정이며, 확정시 재공지 예정 

  (이자 지급일은 매월 실행일에 지급조건. 단, 지급일이 공휴일인 경우 익일 지급)

 실제 지급액은 위 표의 세전지급액에서 세금(이자소득의 27.5%)을 원천징수 후 지급됩니다. 

다음 지도

투자시 유의사항


  

 

 본 상품의 투자자 플랫폼 이용료는 면제입니다.

 투자하기 버튼을 누르시면, 핸드폰으로 '세이퍼트 인증문자 숫자 4자리'가 전송됩니다.

      문자로 '4자리 숫자'를 회신해 주셔야 투자 완료 처리되니 꼭 확인해주시기 바랍니다! 

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